3억으로 30억 건물주되기 강의 후기 <테라펀딩>

 

 

테라에듀 강의 후기  - 현강에서는 3만원짜리 강의라던데, 그거보단 훨씬 높은 가치를 지닌것 같음.

 

https://teraedu.co.kr/product/%EC%88%98%EC%9D%B5%ED%98%95-%EC%A3%BC%ED%83%9D-%EA%B0%9C%EB%B0%9C-master-%EA%B3%BC%EC%A0%95_%EC%98%A4%ED%94%84%EB%9D%BC%EC%9D%B8/

수익형 주택 개발 Master 과정_오프라인 – 테라에듀

 

평소에 P2P 부동산 투자에 관심이 많이 있었는데, 마침 온라인에서 1시간 30분짜리 강의를 무료로 들을 수 있어서 내용을 정리해 보았다.

 

 

집장사들이 어떻게 돈을버는지에 대한 큰 그림을 그려주는데 굉장히 도움이 됬었던 강의였고,

결국 레버리지를 얼마나 잘 이용하는지가 수익과 직결된다는 내용이다.

 

 

 

공사에는 3종류가 있다.

외상공사- 분양 끝나고 현금이 생기면 준다.

대물계약 - 나중에 401호 건설업자한테 넘긴다.

건설사채 - 월3-4%의 이율이 되기도 한다. 

 

테라펀딩의 수수료 - 월 0.1%(투자자) / 건축주 - 대출비용의 4%(vat별도)

수익모델이고 지난 4년간 약 4000억원의 자금을 빌려줬다고 한다. 

 

IDEA! 실제로 집을 짓데된다면,

테라펀딩 영상으로 수수료 쇼당을 볼 수 도 있겠다 - 일종의 제휴 마케팅인거지 내가 건물 이렇게 올라가고 이렇게 돈버는데 그 내용을 여러분에게 이렇게 전달해서 하나의 콘텐츠로 만들어 놓아보겠다.

 

캐피탈콜 방식을 쓴다 - 단계별로 돈이 들어가게 되는데 각 단계별로 대출을 받는거다.

공사 1단계 얼마 2단계 얼마 3단계 얼마 이런식으로 금액을 조달하기 때문에 고리로 빌리더라도 최종에서는

 12%였던 이율이 7-8%로 내려가게 된다.

 

 

신탁사? 유치권? 이런게 정확히 뭘 하는데지??

 

사업관리팀 - 하도급업체에게 돈을 직접준다 - 중간에 시공사가 돈을 떼어먹지 못하게 테라펀딩은 하도급업체에게 바로 돈을 준다고 한다. 그렇다면 왜 테라펀딩은 시공은 직접 하지 않는거지?

 

자기자본의 13-18%에서 심사가 okay난다 - 전체 건축금액중에 이정도가 있어야한다.

(그래서 이 강의의 제목이 3억으로 30억 건물주가 된다는 이야기가 나오는거군)

 

 

테라펀딩은 부실율 0%라고한다 - 4000억원을 빌려줬었는데 부실이 없었다고 한다. 그럼 부실난건 자기네가 매꾼건가?

LTV(준공후가치) Loan to Value

서울 -70%까지대출가능

수도권 -65%까지대출가능

지방-60%까지 대출가능

 

대안대출 - 건물대비 60-70까지나오고 4%대 이율이다. 그러니까 나중에 다짓고 이런 대출로 갈아타는 구조로 가는거다

 

pp대출은 이런걸 한다.

 

 

 

 

수익형 주택 개발 금융 구조의 이해

• 총인구 / 가구수 - 이런것이 가구를 결정한다 - 인구가 아닌 가구를 기준으로 주택의 수요를 정하게 된다. 가구 2043까지 가구수는 늘어나게 된다. 인구는 2030에 멈춘다 가구수가 늘기때문에 다세대, 다가구의 수요는 꾸준할거다.

• 앞으로도 비율이 늘어난다. 통계청에따르면 2045년에는 3분에 1이 혼자 살게된다. 그래서 저비용주택의 수요는 계속 늘어날것이다. - 그게 다세대 다가구 주택이다

• 08년도에 아파트가 꺾인 이유는 정부의 정책을 바로 받는다. 중소형 주택은 외부의 영향을 적게 받는다. 

• 수도권,서울 빌라 다가구 이미 포화가 아니냐? 주택 보급율을 보게되면 수도권 주택보급율은 98프로이다. 여기는 낡은집, 물이새는 곰팡이가 피는 노후주택까지 포함되어 있는 통계이기 때문에 확실히 알기 어렵다. 노후주택 2035년까지 계속 증가한다. 30년 이상된 노후주택이 전국에 267만호가 있고, 매년 44만호씩 늘고, 노후 아파트를 제외하면 노후 단독주택만 보면 192만호 이다.  이런건물은 건물가치가 없다 - 땅값때문에 사람들이 이런거 사는거다. 

30년 이상 된 노후주택은 어디에 얼마나 있는가? - 노후주택의 공공데이터를 어디선가 뽑아볼 수 는 없나?

 

• 땅을 구하는게 제일 첫번째다. - 그래서 테라펀딩은 땅을 가지고 있는 사람들을 타겟으로 건물올리는 강의를 하려고 하는것 같다. 결국 땅만 있으면 올려서 분양하면 어느정도 수익율은 나올거고, 그럼 테라펀딩은 수수료로 먹고살 수 있기 때문이니까!

• 결국 건축주(내가) 이모든것들을 한단계씩 알아야 한다.  내가 결정을 해야한다. - 지식과 통찰이 있어야 그걸 알 수 있다.

• 그걸 바로 테라펀딩 에듀에서 제공하려고 한다. 시공사에게 당하는게 생각보다 엄청 많다. 그런것을 미연에 방지하기 위해 테라펀딩 건축주 교육을 들어야 한다( 참고로 교육비는 142만원이다)

• 어떻게 리스크를 낯출거냐 / 어떻게 수익율을 올릴거냐 이 두가지가 결국 핵심이다

 

건축기획과정에 이런게 들어있다. 

- 140내고 꼭 들어야하나? 온라인으로 저렴하게 들을 수는 없나?

내가 부동산으로 계속돈을 벌꺼니까 이런 부분에서 계속 영상을 만들어내면?

 

서울 시내 땅은 싸면 2천-3천 정도 한다.

 

상장까지 생각을 할만큼 몇년만에 빠른 성장을 하는 회사라고 한다. 80명 / 120억 매출(18년기준)

 

• 수익율 roi에 가장큰 영향을 미치는것은 곧!! 땅값이다. 이게 제일 영향을 많이주는거다.

• 수익형 부동산의 목적은 남이 살 집을 짓는거다.  - 쉐어하우스와 에어비엔비를 더한 형태를 만들면? 9동을 쉐어하우스로 만드는 연습을 해보자?

• 엄마아빠 아파트 이사가고 남은 그 주택을 쉐어하우스로 해보자 마당도있고, 방도있으니까!! 아니면 2층으로 그걸 바꿀수는 없나? 방을 더빼서 쉐어하우스로 만들면? 지방에 큰 기업이 있는 기숙사가 없는곳에 쉐어하우스를 만들어서 공급하면? 그리고 그것을 기업에게 바로 제안을 해서 월세수익을 받게되면?

• 수익형 부동산의 공사비와 금융비는 사실 따지고보면 고정비다. 평당 들어가는거 똑같고, 금융비도 똑같이 들어간다. 

• 결국 평당 얼만큼 싸게 사는지가 답이다. 결국 땅이 답이다. 땅을 사야한다

• 땅을 싸게 잘사야 한다. 미리사야한다.  - 왜냐하면 땅은 매년 조금씩 가격이 계속 오르기 때문이다. 

• 내돈대비 수익율

• 하자보수 이행증권이라는게 있대 이게뭐지?

• 내돈 3억 5억 이런식으로 현장을 몇개 돌릴수있는지가 수익율이랑 연결되. 근데 이거중에 하나가 망가지면 내가 얼마를 갚아야 하는거지? 리스크에 따른 내가 값아야 하는돈은? 리스크가 얼마인지 계산해보고싶어! 얼마만큼 분양이 않되었을때 내가 얼마만큼 물어내야 하나?

• 결국나는 두가지 포인트를 연결시키는거지 - 쉐어하우스에어비엔비 단기 부동산운영 그리고 건물 건축 직접짓기 이 두개를 이용해서 돈을 벌 생각을 하는거야

• 기성 - 단계별 들어가는 돈을 이렇게 말한다(ㅋ

• 시공사의 마지막 기성은 보통 시공사의 마진이다. 7-10프로를 의미한다

• 분양대행 수수료 - 분양되고나서 내야하는 수수료,

• 큰그림은 제조업이랑 비슷하네. 비용 마진, 리스크 등등.//

• 토지이용규제정보서비스라는게 있다 - 공시지가, 지목, 2종,1종 이런게 다 나온다 - 지적도 확인도 가능하다

• 용도에 대한 간단한 이야기 - 녹지,상업,주거,공업 대부분 집짓는땅은 주거다 - 주거는 또 나뉜다. 전용/일반/준주거

한번더 정리하고 가는 기본 개념!

• 건폐율 건축면적/대지면적*100 - 용적율 연면적/대지면적*100

• 건폐율,용적율이 다르다. 건폐율 - 내 땅에 얼마나 건물을 올릴수있는지를 말한다. 예를들어 내땅이 100평인데 건폐율이 60%이면 나는 60평짜리만 올릴 수 있다. 용적율은 건물의 부피에 대한 개념이다. 용적율이 200%이면 내땅이 100평이니까 200평이 될때까지만 건물을 올릴수 있는거다

• 건폐율 용적율은 확실하게 정해져 있는게 아니고 시도조례에 따라서 바뀐다. 큰 틀만 정해져 있다. - 로비하면 이것도 어느정도 풀어주겠지/단위가 커야겠지...흠...

• 2종일반주거가 제일 일반적이다  1종은 낮은층의 건물 단독주택  2종은 중층건물 3종은 높은건물이다. 준주거는 주거와 상업이 혼재되어있고 건폐율, 용적율이 제일 높아 

• 건폐율이 높은게 좋을까?용적율이 높은게 좋을까?정답은 건폐율이 더 중요하다 왜? 일조권때문에 정북일조사선규제 떄문 이게뭐냐? 주거지역은 살라고 만들어놧는데 해가 막으면 안되잖아 (일조권) 그래서 만들어진 법율인데 정북 북쪽방향으로 부터 일조권에대한 사선을 제한하겠다. 건물 지으려면 옆건물과 무조건 1.5m 떼어야한다!

• 법령은 수십가지가 있다  - 건폐율 용적율만 따진다고 끝나는게 아니다(일조사선,대지안의용지,주차장법 이런게 들어간다)  - 수십가지 정도면 열심히 찾아보면 어느정도 수익율 계산하는데 알수 있겠네. 이런걸 설계업자가 하는거겠지?!

• 그래서 사실 용적율을 다 못채우는 경우가 많다 - 고로 건폐율이 더 수익에 직결된다. 

• 예외조항이 있다 - 북쪽에 다른 건물이 없다 예를들어 도로다 이런경우에는 제한이 없다. 그래서 최대한 도로쪽에 붙여서 짓고 건폐율 용적율 다 찾아서 받는거다 

• 다가구 - 단독주택 /  다세대 - 공동주택

• 서비스 면적을 잘 찾아서 먹어야 한다 - 20%까지 연면적을 늘릴 수 있다 - 용적율 건페율과는 다르게 들어간다 발코니확장, 필로티, 다락방 이런게 그안에 들어간다. - 지하층도 그럴 수 있다. 집이 2채가 나오고 안나오고가 이런걸 이용해서 알수 있다. 

• 빨간벽돌 연화조 - 빨간벽돌은 옛날에 지은 집이기 때문에 눈빛이 바뀌어야 한다. 수익성 높은 땅이다!

• 건물 올리는데는 6-12개월이 걸린다

• 준공완료후 가치를 예상하기는 굉장히 어렵다 그래서 빌라는 6개월에 올라가기 때문에 예상이 힘들다

• 건축주의 수익율을 보여준다

• 다가구나, 다세대로 넣는다 그다음에 버티면 서울에 땅값이 오르니까 그걸로 수익을 내면 된다

• 원룸으로 다 넣어놓고 통매각 할 수 있다. 그걸 노리면 더 비싸게 팔 수 있다. - 결국이런 마진을 먹는 장사를 하는거다.