부동산의 미래 _ 공유경제 공유 부동산 세미나 _ <빌사남>

# 공유경제 #공유부동산 #빌사남 #세미나 #교육

 

지난주말, 빌사남(빌딩을 사랑하는 남자)에서 진행하는 '공유부동산' 주제의 세미나에 다녀왔습니다.

토요일 오후 강남역 교보타워 23층에서 진행이 되었고, 거의 200명이 가까운 분들이 방문하신것 같네요.

 

 

일정은 아래와 같은 순서로 진행됬어요

 

1. 2019 빌딩 투자분석 및 트랜드 _ 빌사남

2. 가장 안전한 투자파트너, 야놀자 _ 야놀자

3. 1인 가구 주거의 새로운 트랜드 코리빙 _미스터홈즈

4. 공유주방 비즈니스_위쿡

5. 빅테이터 분석 기법 및 신축사례 분석_스페이스워크

6. 건물 대출에 대한 모든 정보_우리은행

7. 부동산 법인으로 운영하라 _마일스톤앤컴퍼니

* 콘텐츠가 좀 많아진 글은 따로 링크로 빼서 남기겠습니다.

대표

사진 설명을 입력하세요.

 

그럼 간략하게 강연장에서 어떤 내용이 나왔었는지 말씀드려 보도록 하겠습니다.

 

 

1강 _ 빌딩을 사랑하는 남자; 빌사남 김윤수 대표

인터넷 등기소에 분기별 거래량 확인 가능하다 - 이런 데이터를 정리해서 큰 흐름을 알려줬다.

 

법인거래가 많아졌다.

- RIT 적용 - 법인은 않받는다. 임대업이자상환비율 적용 - 매가의 75%까지 받는경우도 있다.

- 법인, 숙박업은 적용 X(RIT)

- 법인은 양도세 대신 법인세를 낸다 / 법인은 양도차익의 20%를 낸다. 개인은 최대 42%가 든다

- 사옥으로 매입해서 활용가능

- 단독집을 매입해서 투섬플레이스로 활용한 사례

- 최근 트랜드중 하나는 아예 건물주와 임차인이 함께 공동투자의 형태로 함께 투자하는 형태가 나오기도 한다.

임차인의 수익을 건물주가 함게 쉐어하는 형태 - 임차인들보다 임대인이 더 많아졌기 때문에 이런 형태가 나온다.

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2강 - "가장 안전한 투자파트너, #야놀자 프랜차이즈"

 

오프라인 총괄 송** 본부장이 연사로 나왔었다.

빌사남과 전략적 제휴업체라고 한다. - 저렴한 건물 매입을 위해서 인듯.

 

네이버 검색량 비교 여행이나 호텔 이런거보다 야놀자가 더 많다는데? - 그정도로 잘나가나?

MAU'월간사용자수" - 배달의 민족보다 크다고 한다.

앱상의 거래액 1조 / 매출액은 1,000억원을 넘어섰다고 함.

서비스,마케팅,인테리어, 등등 전문분야로 회사를 키워나가고 있는것 같다.

 

공급과 수요를 맞춰본다 - 19년 20년 - 투자 시기는 언제다?

"소확행" - 팬션은 수요가 줄지만, 3-4성급 호텔은 수요가 늘어난다. - 빈익빈 부익부의 현상?

실제로 럭셔리 호텔들은 주가가 오른다고 한다(힐튼, 메리어트, 하얏트 모두 주가가 우상향중이다)

 

야놀자 프랜차이즈 - 모텔업의 프랜차이즈가 된다. - 왜 한국은 계속해서 프랜차이즈업이 성황할까?

야쿠루트 아줌마들이 카트를 개발했듯 - 메이드를 위해 밸트와 카트를 개발했다

-> 부동산에서 갑자기 기업의 사회적책임, 소셜 느낌을 얘기하니까 약간은 이질감이 있게 느껴졌다.

Yproject - 청소를 편하고, 쉽게 할 수 있게 만드는거다. 전국에 3만명의 메이드가 있다고 한다.

 

 

야놀자 상권분석팀에서 상권을 분석한다음에 실내비중과 외관중 어디가 더 중요한지를 데이터를 분석해서

알려준다.

<<결국인 이렇게 데이터를 많이 쌓고, 데이터를 분석해서 어떠한 통찰을 내놓는것이 어려운거고, 사람들은 이런 데이터를 기반으로 한 인사이트를 궁금해한다>>

젊은애들은 내관이 중요하고, 나이든 사람은 외관이 중요하다. - 호텔을 볼때 보는게 다르다.

그것 이외에도 15%가 있다 - 그 15프로는 결국 인스타그램과 관련된 것이다.

 

야마카시 - 초고층 빌딩에서 노는 사람들의 이미지를 보여준다.

- 왜 이런걸 하는지 사람들에게 영상을 통해 보여준다

-> 밀레니엄 세대는 '인스타그램'에 목숨을 건 세대다 - 자랑, 관심 받고 싶은 공간이다 - !!! 우리 숙소는 해쉬태그를 받게 해야해!!! 그게 없었다.

여자가 인스타그램에 잘 나올 만한 사진과 공간을 찾는다. - 2030남성이 주 소비자층(지갑)인줄 알았는데, 실제 의사결정은(여자가한다) 여성취향이 중요하다.

선호하는 인테리어 디자인은 '여성취향' 이다. - 이건 메가트랜드인가? 아니면 일시적은 유행?

여자들은 포토스팟에 열광을 한다. "포토스팟" 이걸 인스타그램을 이용해서 만들어내야한다. - 그럼 자연스럽게 홍보가 들어간다.

인스타그램에 인물만 바뀐 똑같은 사진이 여럿 있다. - 시골에 숨겨진 까페가 핫플로 변하기도 한다. 포토스팟 때문에! -> 15%는 곳 VIEW다.

 

야놀자 프랜차이즈 브랜드 - < heyy,____ > - 참여하라는것 때문에

Heyy,___ - > 인스타그램 포토존을 만들어야하고, 이렇게 참여할 수 있는 마케팅이 필요하다.

 

<<<건물에도 이렇듯 SOFT POWER를 녹여내는 부분을 만들어야 하는데, 이것이 곳 포토스팟이고, 사람들이 공유하고 싶은 장소가 되는곳이다.>>>

 

 

 

유치권 행사등으로 모텔 공사하다가 망한 자료들을 막 보여줌 - 공사업자들이 뜯어먹는걸 보여준다 - 겁을 주면서 보여준다.

파트너를 선정하는 기준이 재무 / 안전성 이런건데 님들은 그런거 잘 모름 / 우리는 합리적인 가격으로 이런걸 해줌. 그래서 우릴 이용해!

잠깐, 이건 건설업인데? - 이걸 피칭해서 우리에게 시공을 맡겨주세요 이런건가? - 흠.. 300개가 넘는걸 해봣다고 하는데..

 

부동산 시장에 풀리지않는 물건이 야놀자에게 접수된다 - 부동산중개법인들이 이런걸 가지고 물고온다.

<<우리나라의 TOP 부동산 중개법인은? 정말 이들끼리 물건이 내부적으로만 거래될까?>>

야놀자가 매력적인 물건을 야놀자가 추려서 그걸 건물주가 산다. 그리고 야놀자가 그걸 호텔로 운영한다. 이런 모델이야

일종의 투자상품을 만드는거네?

야놀자는 금융컨설팅까지 해준다. 자기자본은 적게 가저갈 수 있게 말이야. - 사람들에게 돈을 벌 수 있게 해준다는 이야기 - 금융투자상품을 만드네 - 결국 운영도 위탁으로 야놀자에서 하나?

성공하는 노하우는 숙박 핵심상권으로 그렇게 하는거다. 뭘

매각하는 케이스도 있다. - 야놀자가 진행하는 모델은 이거다. 흠.. 내가 하려는거랑 비슷한데 뭐가 다른걸까?

 

계속해서 보여준다 - 사례가 이미 많이들어있다.

- 330건중에서 사례로 잘된거 10개정도 보여준다. - 30프로 50프로 이정도 수익율이다 - 사례를 보여준다.

 

재미있는 아이디어가 있다. 야놀자가 왜 이걸 직접 하지 않는건가? 건물주가 2억 3억 이렇게 가졍고, 10억짜리도 구입하는데 이걸 야놀자가 직접하지않고 왜 사람들을 구하는걸까?

단순히 자산이 없어서, 자본이 없어서 그렇게 하는걸까? -직접운영도 해주고 / 위탁운영도 야놀자가 해준다 - 왜 안하나? 단순하게 기업 이미지 때문일까?

우리은행 / 국민은행과 이와 관련된 금융 상품을 만드는 계획도 가지고 있다.

 

프랜차이즈 - 이제는 편의점을 넘어서 모텔도 프랜차이즈가 된다.

전국에 250개의 프랜차이즈 가맹점 수가 있다.

야놀자 프랜차이즈가 되면 예약을 더 받을 수 있게 해준다.

다점포율 49% - 한개 이상의 같은 프랜차이즈를 하는 경우를 말한다. / 폐점율이 0%이다.

야놀자 VIP설명회 - 강남구 대치동 야놀자사옥 13:00 - 16:00 강연이 있다. - 매달말에도 있다고 한다.

숙박업/부동산업 - 중계법인들이 따로 있다.

 

 

느낀점

Verical 구조를 만드는거랑 비슷해 -

구조적으로 보면, 야놀자는 숙박 중개업을 하다가, 숙박을 위한 호텔을 직영으로 조금씩 짓다가, 이제는 숙박업소를 지어주는 형태로 간다 - 수직형 구조를 만들어 나가는 확장모델과 비슷한것 같다.

나중에는 그렇다면 아예 여행 콘텐츠까지 짜서 판매할 수 있지 않을까?

 

사실, 여기서 궁금한게 하나 있었는데 내가 못 물어봐서 지금까지도 너무 궁금하다.

이렇게 확실한 투자상품인데 야놀자가 직접 과감하게 투자를 하고 직영으로 하지 못하는 이유, 이렇게 투자할 개인을 찾는 이유가 뭘까? 매출이 1800억이면?

 

1. 사회적으로 스타트업이라 보여지는 야놀자가 부동산 투자로 돈을 벌면 평판이 너무 않좋아져서 그런건가? 공생? 이런것 때문에 직접 못하나?

2. 부동산업이 레버리지를 활용하듯, 개인투자자들을 이용해 레버리지를 일으키려고 하는것 때문에 그러나?

3. 아니면 수익율이 말한것만큼 확실하지 못한걸까?

4. 직접 투자를 굴릴만큼 자산 모자란가?

 

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3강. 1인 가구 주거의 새로운 트랜드 코리빙 _미스터홈즈

 

이승준 본부장 - 미스터홈즈

주식회사 미스터홈즈 19년기준 - 매출액 2억 7천(인터넷 검색) 10명 정도의 회사 /

2015년에 설립이 된 회사 - 부동산 전문기업 / 선진국형 부동산 서비스

공유경제의 핵심은 - 내가 가지지 않고 남과 나눠서 소유를 하면 더 큰 효용을 갖는다는 의미이다.

공유주택(Co-living) 쉐어하우스와 코리빙은 조금 다르다 - 코리빙은 개인들의 공간과 쉐어하는 공간이 구분되어 있다.

 

왜 쉐어하우스는 안하고 코리빙을 하나? 결국 덩치를 더 키우기 쉬운건 쉐어하우스이지 않나?

- 그리고 코리빙은 결국 수익성이 떨어지지 않나? - 꼭 그렇지는 않은듯 싶다.

- 그대신 코리빙은 좀 덩치가 큰 프로젝트들이 많은것 같다

 

홈즈리빙라운지 관악 / 홈즈 리빙라운지 강남 / 홈즈리빙라운지 용산, 송파 - 이렇게 지점이 있다.

상품개발 / 운용프로세스 - 홈즈는 건물주에게 컨택을 해서 직접 임대해서 운영을 한다 - 전대모델로 하기도 한다. 지금까지 직접 매입을 한 경우는 없다

 

관악구에는 1인가구가 제일 많다고 한다.

파트너스(동네부동산)가 물건을 물어오면 홈즈가 붙잡아서 운영을 한다 -> 이게 조금 특이한 모델인듯 싶다.

동네의 부동산을 잡아서 같이간다는게..

 

홈즈 맴버십 -> 라운지를 운영한다고하는데.. 일반인도 들어갈 수 있는 맴버쉽이 있어야만 들어갈 수 있는거야? - 홈즈맴버쉽 광역으로 늘려가려고 한대 음.. 얼마전 데시그라벨?에서 시도했다가 실패한 모델이 아닌가?

맴버쉽형 코워킹 스페이스?

 

400-500실 1000실까지? 운영을 한다고는 하는데? 1인가구를 위한 서비스 제휴문의가 많이 오고 있다. 제휴를 원하고 있다. 홈즈스튜디오 주자차장 - 소카로 운영 - 서로에게 시너지가 난다. -그림이 좋네

 

오픈후 2개월 이내에 사람들을 채워넣는게 목표다.

자료와 PT를 보면 대기업 출신 느낌이나. 뭔가 업자와 같은 표현은 없고, 군더더기없이 단백한 느낌인데?

-> 사실 그래서 강연 자체가 재미는 없다. 정확한 정보전달이라서 서사력이 떨어져.

 

홈즈스튜디오 선정릉 200억짜리 건물 - 사모펀드를 모아서 운영을 했다. 200억 이상되면 판매가 쉽지 않아서 홈즈가 운영을 대신 해주게 된다

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원효로 240 - 2,3,4층을 뜯어서 운영을 한다

- 용산구 갈월동 / COWORKING사와 함께 주택은 1층에 들어가기가 어렵다

- 홈즈가 운영을 해주고, 1,2층 공유오피스에서 일하고 3,4층 홈즈스튜디오에서 주거를 하고 이런 방식으로 운영한다.

- 오피스와 주거가 함께 들어가는 컨셉으로 준비를 하고 있다. 

 

공유주택 직접 짓기시작한다 - 대기업 땅으로 공유주택을 짓는다 - 서초구 망원동 / 중구 남창동

- 이런식으로 주거 트랜드의 변화 때문에 공유주택을 짓고싶어한다. 50실정도 설계,인허가 이런걸 하려고 한다.

소형 / 중형(60 - 100실 이상) / 대형(150실 이상) - 대형은 대부분 100억이 넘어가서, 우리는 소형을 타겟으로 한다.

개인공간은 최소화하고 공유공간을 최대화해서 경쟁력 확보 - 개인공간이 넓다고 해서 크게 좋아하지 않는다.

 

방한칸은 3-5평을 활용한다.

개인 입장에서는 공유공간을 포함해서 쓰기 때문에 좁다고 크게 느끼지 않는다. 이런곳에 한번 살아보는 경험?

 

한국에서 이러한 공유주거는 굉장히 생소한 분야야. 어떤 느낌일지 궁금하네.. 실제로 살아보면 어떨지..

용산에는 낙후되고, 비어있는 건물이 많다. - 근생을 주거로 바꾼 사례이다. 그래서 좀 특이하다. 한국에 많이없다.

자연공실율 서울시 7%이다 / 대기자 명단이 있는 경우도 있다. 사람들이 이런 형태의 주거를 원한다는거네?!

 

느낀점

- 실제로 기업들도 이런 공유 숙박 투자 금융 부분에서 생각보다 빠르게 움직이고 있다는걸 알게되었다.

- 말은 누가하느냐에 따라 다르게 느껴질 수 있는데, 본부장님은 연사 / 사업가보다는 아트에 더 관심이 맞는듯 싶다.

- 미스터홈즈 중개법인 - 고상철 대표 -> 요즘 내 피드에 이 아져씨가 자주 보인다.

- 공유라는 트랜드를 잘 살려서 가는 느낌이다.

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4. 공유주방 비즈니스_위쿡

 

#위쿡 김기웅대표 - 뛰어난 강사인것 같다 / 스타트업 업계에 있어서 통하는게 있는지 정보의 콘텐츠와 느낌이 딱 내 수준에 맞는것 같았다.

 

#심플프로젝트 컴퍼니 - 공유주방 비즈니스

 

#공유주방 - 두가지로 나뉜다.

*공용주방 단순히 개인이 주방을 빌려서 - 시간단위 / 주간단위 / 월단위 로 사용하게 만드는거다

*개별주방 - 5-10평으로 해놓고 정기배송, 케이터링, 딜리버리 하는 주방이다. R&D 등등 - 기업

렌탈서비스이다 - '커머셜키친 렌탈비즈니스' 라고도 한다.

푸드메이커라고 말한다 - 음식과 제품을 만든는 사람들 - 키친인큐베이터"

<<이렇게 정확한 그들만의 언어로 뭘하는 사람들인지 명확하게 정의하고 출발하는게 스타트업 방식인듯>>

실제로는 배달전문음식점, 키친에서 제품을 만들어 온라인 유통하는 사람들, 이런식으로 한다.

우리나라 F&b - 식품제조 가공업 / 음식점업 - 이렇게 두가지로 나뉜다.

- 규제샌드박스를 이용해 지금 규제는 거의 풀렸다고 한다. <<이걸 잘 이용하는 사람도 있었구나....>>

- 제조용 공유주방이 식품위생법에 접촉된다 - 한공간에는 하나의 사업자만 되었던게 과거이다.

- 제조용 공유주방은 B2C 거래만 된다 (스토어팜을 통해) 그러나 즉석식품가공 재조업 / (현재는)B2B는 않된다. 예를들어 잼을 만들어 파는데 까페에 납품하면 불법이다. - 우리나라는 라이센스를 공간에주고, 미국은 개인에게 주게 된다. 그래서 이런일이 벌어지는거다.

 

공유주방은 미국이 선도주자이다. 2012년 이후에 기업화되면서 급속도로 성장했다 - 다른 산업부분에서도 운송업,숙박업 이런게되서 불이 옮겨붙어서 다시 불붙은거다 <<해외사례와 기업의 특징을 굉장히 잘 안다. 분석을 많이 했다는 뜻인것 같다>>

마켓트랜드 - 굉장히 빠르게 온라인 식품판매 시장이 늘어나고 있다

- 소비자들의 구매패턴이 바뀌었다 - 그럼 산업구조가 바뀐다.

식당형 공유주방이 또 있다.

 

부타이 라고 있다. 삼성동에 지하에 간판도 없는데 사람들이 찾아온다.

예전에는 전통적인 상권이 중요하지만, 최근에는 온라인으로 검색을 해서, 브랜딩, 온라인마케팅의 역량 등이 각광받고있다.

단상 - 안국에 또 오픈한다. << 이곳들을 방문해서 먹어보고, 온라인에서 찾아보자>>

소규모 생산 거점화된다. - 효율적인 생산과 물류가 더 중요해진다.

온라인 식품 판매시장 급속도로 커가고 있다 - 전체중에서 아직도 온라인 침투율은 10%이하다 / 다른 산업분야

가구 뭐 이런건 30-40%정도이기 때문에 식품쪽도 그정도로 침투율이 커질거라고 생각한다

<<이런 통계자료는 도대체 어디서 얻는거지???>>>

 

산업자체를 굉장히 심도 있게 분석을 해서 사람들에게 말해준다!!!

서울시 5인미만 식당중 - 비용증가는 매출증가보다 2배 빠르게 된다 - 한계사항에 놓인 음식점들이 굉장히 많다.

저희 공유주방을 사용하는 분들의 절반 이상이 기존에 요식업을 하던 분이다.

 

사례 : 홈페이지를 통해서 주문결제하고 배달하는 샐러드파는 업체있는데 한남동에 7평 매장있었는데 공유주방을 선택해서 11평짜리 개별주방을 했는데 11평에서 월매출이 1억정도 나옴 500-600인분의 샐러드를 만든다

이게 굉장히 중요한건데 전통적인 F&B 비즈니스는 굉장히 무거운 산업이라 평가받았는데 이제는 그럴 필요가 없다. 1000억 2000억씩 평가받는 프렌차이즈가 없는 이유는 kpex투자(설비투자?) 않해도 되게 만들었다.

장치 산업이랑 비슷하다 고정비를 변동비화 할 수 있게 되는거죠.

- 서울창업허브에 만들었었어요. 커머셜 키친에 인큐베이터가 붙은거야.

전국에 있는 공공기관에서 벤치마킹을 하러온다. 그래서 막 카피한다. 창업지원의 성격이 강한 공유 주방이다.

배달형 공유주방으로 가는 회사들이 많이 있는데 경쟁이 굉장히 심해질거라 생각된다.

 

Growth demand. 3장

영세한 규모로 하는 사람들을 타겟으로 한다. 5명 이하.

매장이 없어도 되는 온라인 소매업 - 교육과정을 제공

18년부터는 온라인으로 유통을 하겠다는 사람들이 굉장히 많이 늘어났다. O2O하려고 한다.

예전에는 식당창업하려는 사람이 많았는데 이제는 완전 바뀌어버렸다.

이런 플랫폼을 하다보면 시장과 수요를 많이 알 수 있게 된다 - > 인사이트가 생기게 되는거 같다.

실제로 프랜차이즈, 대기업에서 신규사업 론칭을 하고 있다. 그래서 공간을 빌리기도 한다

 

Market Size. 4장

상업용 부동산의 한 섹터가 아니다. 창업시장 규모로 추산하는게 맞다

잠재적 공유주방을 이용할만한 수요자수를 통해서 시장 사이즈를 추산했었다.

 

위쿡비즈니스 모델 - 스페이스,채널,서비스의 방향으로 가려고 한다.

공유주방에서 실험하고 80퍼센트가 포기를 한다. 맞지않고, 실패라는걸 알게된다. 그래서 소수의 검증된 창업자들만이 본업으로 가져간다 - 실패의 리스크를 줄여주는 좋은 역할을 한다.

 

대부분 위쿡을 찾는 사람들ㅇ느 다품종 소량생산에 특화된 플랫폼이다. 스페셜티 푸드라고 한다.

식품공장으로 바로 연결을 하는 경우도 있다. 공유주방임대는 하나의 모델이고, 벤더로써 유통을 해주기도 한다.

-> 추가적인 수익모델을 발생시키네?

 

대표님의 개인적인 스토리

증권사 파생트레이더 7년 - 14년 3월 도시락음식점 - 영동시장에서 배달음식 - 주식투자 하듯이 부동산 투자하듯이 고민해서 선정한게 도시락이었다.

애널리스트들은 해외기업 벤치마킹을 좋아하는데 불황이 올거고 곧, 도시락이 될거라고 생각했다- 음식점업을 했는데, 지점을 3개까지 늘려가다가 전부다 팔았다. 생각보다 영업이익율이 나오기 어려운 비즈니스 였다. 매출액을 늘리기가 어렵고, 수익도 낮았다.

시장의 구조적인 문제 (베타리스크)가 더 크다고 생각을 해서 비용을 계속 줄이려고 생각하다가 나온게 공유주방 서비스 였다. 원가를 절감하기위한 모든 생각을 해봤었다. 동남아에서 배달 라이더를 데려오는 생각까지 했었다.

결국 위쿡을 창업했는데 그 이후에 공유주방을 지자체에서 굉장히 많이 만들었다.

인큐베이팅 프로그램을 운영하다보니, 부동산 건물주, 디벨로퍼가 제안을 계속 준다. 푸드매이커 풀이 있으니까

와서 만들어주세요. 다 결국은 잘 않되었다. 인큐베이팅하는 사람들은 잘되면 대부분 장인이었다. 그래서 그들을 푸드코트에 놓을 수는 없었다. - 잘되면 밖으로 나가서 다들 자기 가게를 차려야 한다.

 

부타이는 수익율을 쉐어하는 모델이다 - 수익이 잘나오면 미니멈과 맥시멈을 걸어놓고 그안에서 움직이게 건물주와 얘기한다. 그대신 임대료는 저럼하게 해주세요 항상 건물주는 맥시멈을 찍고있다. 배달음식점전문 공유주방 / 식당

위쿡 사직점은 정기투어를 할 수 있다. <<정기투어를 가보면 재밌겠다>>

 

느낀점

- 굉장히 스마트한 느낌을 받는다.

- 요리하는 친구에게 위쿡의 모델을 꼭 알려줘야겠다는 생각이 들었다.

- 말을 아주 차분하게 잘하네. 신뢰되는 차분한 말투가 있고, 전문성이 있게 말한다.

- 역시 대표가 얘기하는거랑 임원이 얘기하는거랑은 다르다.

- 굉장히 분석적이고 시장을 잘 아는 느낌이 들었다.

 

클라우드키친 - 우버 CEO가 새로 만든 회사이다 - 작년에 와서 얘기했던 이유는 - 우리나라는 공유주방 수요자가 많고, 딜리버리인프라, 모바일 인프라가 잘되어 있기 때문에 이후에 글로벌 론칭할때 도움이 될것 같다고 말했다고 한다.

 

 

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5강 빅테이터 분석 기법 및 신축사례 분석_스페이스워크

 

#스페이스워크 - 공간개발그룹 - 젊은 건축가상 수상 / 랜드북 개발

처음 들어보는 회사인데 굉장히 재미있는 일을 하는곳이라는걸 알게 되었다.

http://www.spacewalk.tech/

Spacewalk

스페이스워크는 한정된 자원인 토지를 가장 효율적으로 이용하기 위해 빅데이터와 인공지능 건축설계 기술로 부동산 개발 시장을 혁신합니다.

www.spacewalk.tech

 

경계없는 작업실 - 강남에 수익형 부동산에 투자를 했었다/ 컴퓨터공학에 관심이 많았다. / 부동산동아리에도 들었고 활발한 활동을 하며 보냈다고 한다.

 

스페이스 워크 - 토지개발에 대한 정보를 주는 회사다. 노후화된 건물을 구입해서 가치를 올리는 역할을 한다. -

 

소규모 재생사업 / 다양한 필지에 대해서 간단한 사업성 보고서를 써줄 수 있게 만들었다. 소프트웨어 사용해서 이게 재건축 수익율이 얼마나 나오는지 알 수 있다. -> 일종에 건축사가 하는 일을 쉽게 자동화 하는것.

 

소형개발사업에 대해서 이해를 하려면 도시를 똑같은 스케일로 본다 - 샌프란, 뉴욕, 도쿄 한국 서울 이런식으로 본다.

 

90%의 대지는 200평 이하다. 소규모 필지는 전문가들이 붙어서 설명하는게 어렵다.

89%개인들 사이의 거래고 법인이 10%정도로 굉장히 작다. 새로 개발할때 검토를 안하게 되면, 문제가 많

 

안팔던 땅이 팔리는 경우가 자주 있다 - 주기적으로 있다. 23가지법(토지관련법)중에서 개정이 7-8차례씩 이루어진다. 그리고 폐지되면 어떤 땅은 갑자기 가치가 오르고, 내리기도 한다. 지구단위 계획이 변경되는 경우도 있고, 바뀌기 10개월전에 공고가 난다. 그래서 공고를 보고 땅값이 바뀌는걸 알게될 수 있다.

<<어디가서 어떻게 보지? 나도 찾아봐야겠다!!.>>

 

스페이스 워크는 자동으로 클롤러가 데이터를 수집해서 제공을 해준다 - 대한민국은 법이랑 제도가 복잡해서 실제로 검토하기 전에 건축가들도 한눈에 알기어렵다. -> 이런걸 자동화하는 툴을 개발하는거다.

 

용적율 - 실제로 발코니확장(서비스면적) 하면 다르게 된다. 200프로여도 확장하면 230처럼 쓸수있는 땅도있고, 많다.

 

않좋은땅 두개를 합치면 좋아질떄도 있고, 3800만개의 필지를 더하는건 불가능하니까 토지를 가장

효율적으로 사용할 수 있게 한다.

 

랜드북 인사이트 플러스 - 계속 고도화시키고 있다. / 설계를 러프하게 자동화해주는 시스템이다

- 데이터를 쌓아놓다보면, 연단위로 어느 동네에 수익을 하면 어느정도 수익율을 낼 수 있는지 알 수 있다.

 

신축사례분석!

특정지역에 땅을 사서 개발을 했던경험

- 친구 부모님이 은퇴하시는 돈으로 수익형 원룸을 사신다고 해서 그걸 뜯어말리고, 투자하고 개발을 해봤다고 한다. 그래서 '테트리스하우스' 짓게 되었다.

작지만 유리한 땅찾기 / 테트리스 하우스

토지매입과 개발하기 - 토지가격 6억 / 시공비용 4억원 / 결국 - 8억.5.5억 들었다 / 15들었다

검토를 해보니까 설계가 잘나왔다 - 잘나온 주택을 34평에 채워넣는거였다.

공간을 최대한의 효율을 뽑아서 낼 수 있게 만들었다. - 그래서 집을 테트리쓰처럼 쌓아 올리게 특이하게 설계를 했다고 한다.

 

월수익은 풀옵션단기 1150만원이 들었다. 레버리지 썼을때는 10프로 중반대의 수익율을 만들어냈다.

그 이후 비엔날레에서 치밀하게 용적율을 활용했다 평가받아서 상을 받기도 했다.

저평가된 땅을 찾느게 굉장히 중요하다! 다른 사람들이 안사는 땅인데 그걸 알아봐야한다.

 

건축가가 이런걸 직접하니까 아주 그럴싸해보인다.

#경계없는작업실 굉장한 멋진 건축물들을 많이 짓는것 같다.

후암동사례가 굉장히 성공한 사례이다

부동산 개발에서 잘하는건 남들은 못보는걸 보고 픽 하는게 중요 - 그리고 빨리 픽하는게 중요하다.

수서식물관에서 했었다

기술로 추친하고 마지막에는 감성으로 끝내야한다.

 

테라펀딩강의 빌라짓기의 모든것 - 디벨로퍼가 직업 강연을 한다 - 순식간에 검토해서 바로 매입해야한다.

테라펀딩을 하는걸보면? - 개발하기위해선 16개를 보자, 좀더 쉽게 볼 수 있는 온라인 서비스를 만들 수 있지 않을까 -> 테라펀딩 자료를 인용하는걸 보고 신기해 했는데 나중에 알고보니 스페이스워크가 테라펀딩에서 투자를 받았었다.

 

'공급은 기술로 / 마지막은 감성으로' 이런 슬로건을 가지고 활동하신다고함.

 

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6강 건물 대출에 대한 모든 정보_우리은행

 

부동산 구입시 은행 활용법

 

내가 얼마를 받을 수 있고? 금리는 얼마나 받을 수 있는지?

 

영업점 대출금리 구성요소

*조달금리 - 은행 본점에서 각 지점이 받아오는 금리

*리스크프리미엄 -개별 프로젝트별

*업무원가율 - 0.5%이상 차이난다 - 인건비등을 말한다.

*영업점 마진 -

*신보출연료 - 운전자금 0.25%씩 신보에 출연을 해야하는 경우가 있다.

 

=> 이게 합쳐져서 우리가 받는 금리가 나오는거다

3.25% 이렇게 나오는거다

대출금리가 4%다 이러면 신용이 않좋은 사람인거다

 

등급에 대한 정의 - aaaa등급 - 자산많은데 대출이 아예 없는 경우를 말한다.

 

신용포지션과 리스크값 - 매매가 100억 / 대출 80억이 필요한 상황

A지역 - 강남 - 매매가의 90-95프로

B지역 - 수도권 매매가의

C지역 - 지방 -매매가의 80-85프로

 

사정가가 다르게 나온다 - 감정가가 맞는지 다시 한번 해보는거다

 

담보인정비율 - 과거 데이터를 가지고 산출함 서울은 70-75프로 / 지방은 60-65프로

유효담보가액 -

신용포지션 -

 

감정가 이상으로는 대출을 받기가 굉장히 어렵다 - 임원진 회의가 열려야 가능한거다.

 

차주의 신용도가 대출에서는 제일 중요하다 - 대출은 사업이 잘될때 받아야한다. 안전하게 사용해야한다

사업이 잘될때 유형자산을 하나 더 잡고, 그걸 기반으로 삼아서 또 다시 새로운 사업을 한다.

 

법인 임대사업대출 - 아마 대새가 될 것 같다. 법인으로 진행하게되면, 지분투자 형식으로 갈 수 도 있다.

그래서 좀더 다양한 종류의 펀딩이 만들어질 수 있지 않을까?

세금문제가 커지기 때문에 법인으로 많이들 한다.

상속 및 증여세 때문에 법인으로 부동산거래를 하기도 한다.

 

은행에 현금성 자산을 많이 가져다 놓으면 가능할 수 있다 - 대출금리가 내려간다.

은행에서 한도가 많이 나오는 부동산 지역의 의미는 - 안전한 지역이라는 뜻이다

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7강. 부동산 법인으로 운영하라 _마일스톤앤컴퍼니

 

마일스톤 앤 컴퍼니 - 세무, 회계 관련 컨설팅을 하는 회사의 대표.

최대 46.2% 개인최대 양도소득세에요.

50억 세금내면 구에서 최고 납세자 될 수있어요 - 모범 납세자상 받아

 

이제는 부동산을 어떠한 형태로 운영하는지에 많아요

원래 부자들은 부동산임대법인으로 많이 운영을 해놨어요

작년에 개인에 대한 대출규제가 많이 생겼어어요 - 그래서 관심이 커지는거같아요

 

대출과 세금 - 잘벌려면 부동산임대법인해야되요.

무조건 개인으로 1세대 1주택 비과세 해택을 받아야 합니다 - 아파트가 한채라면 이걸 꼭 이용해야해요!

 

투자부동산은 법인으로 사야한다 - 양도소득세율이 아닌 법인세율을 적용받기 때문이에요.

임대소득세율은 11% 억이하의 법인세율은 11%에요 양도소득 22%

- 다만 법인은 취득세가 나오는 경우가 있어요 이런경우 조심해야해요

 

양재경 공인회계사 - 취득세 중과가 되지않는 경우도 있다

- 법인의 취득세 4프로 / 용인에 부동산 임대법인을 설립하면 취득세를 내지 않을 수 있다.

- 사회적기업, 벤처인증 등을 받으면 취득세를 내지 않을 수 있지 않나?

 

보유시 - 연 1억의 소득 - 1천만원 / 장기보유특별공제 -

 

법인을 만들어서 운영하라고 말한다 - 법인을 설립하고 매년 운영하는데 들어가는 비용은요?

결국은 양도소득세가 많으니까 법인으로 운영해서 하라는거다.

 

법인으로 부동산을 거래시, 해당 법인의 주식을 거래하거나 이럴때 양도소득세를 내지는 않나?

법인 운영시, 의무적으로 열어야하는 이사회의, 세무에 대한 비용은 연간 얼마나 생각해야 하는걸까?

 

 

 

 

최대 46.2% 개인최대 양도소득세에요.

50억 세금내면 구에서 최고 납세자 될 수있어요 - 모범 납세자상 받아요

이제는 부동산을 어떠한 형태로 운영하는지에 많아요

원래 부자들은 부동산임대법인으로 많이 운영을 해놨어요

작년에 개인에 대한 대출규제가 많이 생겼어어요 - 그래서 관심이 커지는거같아요

 

대출과 세금 - 잘벌려면 부동산임대법인해야되요.

 

무조건 개인으로 1세대 1주택 비과세 해택을 받아야 합니다 -

 

투자부동산은 법인으로 사야한다 - 양도소득세율이 아닌 법인세율을 적용받기 때문이에요.

임대소득세율은 11% 억이하의 법인세율은 11%에요 양도소득 22%

 

 

양재경 공인회계사 - 취득세 중과가 되지않는 경우도 있다 - 법인의 취득세 4프로 / 용인에 부동산 임대법인을 설립하면 취득세를 내지 않을 수 있다.

 

보유시 - 연 1억의 소득 - 1천만원 /

장기보유특별공제 -

 

법인을 만들어서 운영하라고 말한다 - 법인을 설립하고 매년 운영하는데 들어가는 비용은요?

결국은 양도소득세가 많으니까 법인으로 운영해서 하라는거다.