사이다 경제 부동산 경매 강의 후기

얼마전부터 우연하게 온라인에서 재미있는 경제와 관련된 콘텐츠를 생산하는 곳에 대해서 알게 되었고,
그곳에서 진행한 부동산 경매 관련 세미나를 듣게 되었다. <경제사이다 - http://www.cidermics.com/ >

 

 

 

 

 

씨티옥션 부동산 개발사/ 장지성 차장

'씨티옥션 - http://www.cityauction.co.kr/main/main.php - 경매관련 교육과 매물들에 대한 정보를 올려놓은 사이트

 

법원경매의 장단점 / 유의할점 / 부동산계약시 조심해야 하는점 - 등에 대해서 설명한다고 말해줌

 

법원경매는 과연 어떤걸까?

법원에서 하는 강제 집행의 한가지 방법이다 - 사례)  노량진수산시장 명도중 / 개포동 상가도 명도중

법원경매 - 해당 재산을 처분을 하면서 돈을 값게 만드는 방법중에 하나이다.

 

경매 개시 결정

법원 경매는 하나의 사건이다 - 사건번호를 부여를 한다. 임의경매 또는 강제경매로 진행을 한다.
이 사건번호를 통해서 진행건에 대해서 알 수 있다 

 

등기부등본 열람하면 경매중이라고 나온다
- 부동산 계약할때 경매로 넘어가는 집에 보증금이 있는 상태이면 뜯길 확율이 상당히 높다.

- 내가 사는 집이 경매로 넘어갈때 막기위해서 경매개시결정 등기를 하면 막을 수 있다. 
- 내가 채무가 있어서 내 자산 경매로 넘어가기 전에 취해야 할 조치등이 또 있다.

매각을 위한 준비

송달,등기, 압류 / 현황조사서 / 감정평가서 / 매각기일결정 / 배당요구 종기일 

1. 매각기일 - 매수신청(본인,대리) 최고가 매수신고인, 차순위 매수 신고인, 입찰보증금, 감정가&최저입찰가, 유찰,변경,재매각

각 관할 소재지 법원에서 경매는 진행된다 - 제주도에 있는 매물 제주도 법원에서 경매를 진행한다.
-> 제주도에 가야한다

법원경매 입찰방법은 호가경매

 - 공매는 나라에 세금 않내면 추징하는거다(경매랑은 다르다)

- 온비드 인터넷에서 입찰할 수 있다.

 

법원경매는 돈을 않갚아서 나온거니까 채권자가 돈을 값으면 경매물건을 못받는다 -

낙찰을 받더라도 물건을 못받을 수 있다. 이의신청, 채권자의 변제 등등

100건중에 2-3건 하는 경우가 있다. - 굉장히 허탈하다고함

 

경매는 누구나 할 수 있다 . 부동산 공매는 인터넷으로 하는거 때문에 조금 더 어렵다

- 그래서 공매는 경쟁자가 없어서 수익율이 좋다고 한다
<온라인게서 인터넷으로 진행하는 공매는 경쟁이 더 심할것 같은데? 라는 의문이 생겼었다>

 

경매를 배우게 되면 그 다음은 공매로 넘어가서 활동하기도 한다고 한다.
- 스피드옥션, 지지옥션 등등 사이트에서 권리분석이 어느정도 가능하게 편하게 할 수 있게 만들어 놓았다.

- 공매는 그런 정보가 않나와 있다. 공매는 발로 뛰어서 물건의 가치를 알아와야 한다.

 

 

대금 납부

낙찰받고, 입찰보증금 10% / 대금을 납부하기 전까지 한달 반의 시간이 있다. 이 기간에 대출을 알아볼 수 있다. 

해당 부동산에 살고 계신 분을 이 기간에 만나보는게 좋다
- 소유권은 나한테 있지만, 점유권은 현재 살고있는 분이 가지고 있다. 

멘트를 준비하고가서 그 사람(집을 날린사람)을 만나봐야 한다. 집안에 들어가서 봐야한다
-> 집이 경매에 넘어간사람(채무자) 이사비용을 더 받기 위해서 격하게 나올 수 있다. (남녀가 같이가는게 좋다고함)

 

 

배당 및 명도

경매신청에서 배당까지 오는데 1년정도가 걸린다
- 경매에 표기되는 '감정가'는 지금으로부터 6개월 정도 전의 가격을 기준으로 한다.

 

고로, 지금 나오는 물건들은 6개월전에 시세가 감정가격이다. 그래서 지금은 유찰을 한번 보고나서 들어가는거다 - 6개월전에 부동산 가격이 강세이고, 지금은 가격들이 조금씩 떨어져 있기 때문. 

 

부동산경매 - 지분경매 - 

대지권 2.8평이 있다 - 3억짜리인데 8억에 낙찰이 되었다 왜그런거지? - 사건번호를 잘못써서 3천만원짜리인데 잘못써서 날린다. 감정가 대비 2000%가 나온거다.

최저입찰매각가격이 있다 - 8억6천에 낙찰받았으니, 계약금 10%만 날리는거다. 

 

 

법원경매의 장점

• 현재 시세보다 저렴한 가격으로 취득가능 - 급매보다 저렴하게 취득이 가능 / 통상시세보다 10-20%낮게 형성이됨

• 물건정보의 명확, 안정성 - 법원이 진행하기 때문에 상세하게 설명이 나와있다
  - 감정평가서를 읽어보면 감정가격을 메긴 이유가 나와 있다.

  부동산 매매할때 아침 일찍 잔금 치루는데 이런데는 이유가 있다
  -사고를  방지하기 위해서 아침일찍 한다. 아침아홉시에 잔금을 치루는거다.

  - 내가 오늘 전입신고를 했다 - 근데 집주인이 융자를 받았다.(같은날) 그러면 경매로 넘어갔을때 난 후순위로 밀린다. 
  - 집주인한테 전입신고가 되어있으면 대출금액이 안나온다.

  - 잔금하고 바로 9시에 하고 전입신고 한다. 잔금하는 날에는 한번더 등기부등본 열람해야한다
  - 집 파는 사람 쪽에서는 법무사를 부르지 않는것이 관행이다 -  법무사 - 등기쳐주는 사람

• 법무사가 어디 영업다니나? - 등기해야하니까 은행을 많이 다닌다 - 은행에 따라서 대출 한도가 다르다 - 우리가 모르는 대출 활용방법이 생각보다 많다

  - 아파트 대출 40%(무주택자는 50%) 나온다고 알고있는데
  근데 합법적으로 1금융권에서 80% 받았어요 90%받는 법이 있어요 - 사업자대출 이런걸로 받으면 가능해요

  - 주거로 가면 안 해줄거에요 - 임대사업자로 등록하니까 그렇게 나올 수 있어
  - 상가대출은 기본 80%에서 잘 맞으면 최대 90%까지도 나와요

  매수신청보증보험활용 - 내가 살고있는집이 경매 넘어가서 내가 사야하는 경우가 있다
  - 그런 경우에는 내가 입찰에 들어가서 사야 한다 - 그나마 그게 제일 나은 케이스 이다.

• 경매지식의 습득과 수익의 창출

  권리분석 물건 분석 - 현장에서 많이 보는게 좋다
  - 서로 현장에서 보고 비교해보면서 집을 보는 눈이 생기는 거다. 하루에 3집 이상 보면 X -> 기억이 잘 않난다. 

  부동산 할때는 않좋은거부터 보여주고, 나중에 지칠때쯤 좀 좋은데를 보여줘요 - 집보는거도 일이니까
  공인중개사들은 제일 좋은집은 나중에 맨마지막에 보여준다 - 그러니까 1-2번은 대충보도 3번째부터 보세요.

• 요즘 수익형 오피스텔 같은경우는  4.2프로에서 5프로사이면 거래가 된다

• 요즘은 1억 빌리면 30만원정도 은행이자로 나간다고 한다 - 

• 모델하우스 - 따라갔다가 사는 경우가 종종있다
  - 모델하우스에는 바람잡이가 있다- 언론에서 보고가면 막차 타는 거다. 

 

내 전세금을 돌려줄거라고 꼭 믿지마세요 - 돈이 없으니까 전세를 줘요.

전세금 달라그러면 못주는 경우가 생각보다 많아요. -> 뜯기지 않게 잘 준비를 하셔야 합니다.

 

법원경매의 오해

1. 부동산 경매로 나온 물건은 않좋은 물건이다? - 터가 않좋다? - 등기부등본떼보면 

2. 나의 투자 컨셉을 세울 수 있다 - 3번 입찰해보고 안되면 그만두는 경우가 종종있다 - 계속적으로 공부를 해야 한다.

    

3.  

사례 1 

정자동 / 판교 - 강남역이 너무 가까우니까 다들 신분당선 타고 강남으로 나와서 사람들을 만난다 - 

 

사례 2

씨티옥션 / 씨티큐브(공유오피스사업) - 경매로 낙찰받아서 꾸미고 재임대를 놓고있다

- 잘라서 다시 재임대를 하고 공실율위험이 더 낮고 수익이 높다.

- 수직적인 구조를 만들어서 좋은것 같다 -> 예전에는 그냥 임대를 줬지만 이제는 바로 직접 돈을 받으며 운영한다.

일반적으로 분양받는건 물건이 별로다 - 호구들이 받는것? - 부풀려지는게 많다. (아파트 분양은 제외겠지?)

 

강사님의 떡볶이 프랜차이즈를 하는 친구의 이야기

700만원씩 번다 - 결국 2년동안 그 돈을 돌려서 받는거랑 똑같다 - 보통은 이렇게 된다. 들어간돈 회수하는 경우이다. 

상가들은 미납관리비가 있다 - 경매에서는 이런걸 조심해야한다.

 

권리분석의 어려움 -  매수를 했지만 추가적으로 계속 들어가는 돈이 있는지를 확인해야 한다

- 이런 위험성을 줄여야 한다.

예로들면)

신축빌라 매매가랑 전세가랑 거의 같은집에 들어가는거에요.

- 결혼하는 신혼부부가 많이 그래요. 그렇게해서 전세로 들어간다.

신축빌라 전세사기 - 신축빌라중 팔리지 않는 집은 절대 사지 않는거다. - 사면 2-3천 날리게 된다.

 

내가 잘 아는 지역을 보고 거기서 바운더리를 넓혀가는게 중요하다 

차를 세워놓고 동네한바퀴를 돌아보는게 중요 - 낮에 가보고 저녁에 가보고 해야한다 - 약속시간보다 한시간 일찍 둘러보면 재미있고 좋다. 그래서 일부러 그쪽 동네를 돌아본다.

 

법원 경매는 두개가 어렵다.
1) 망한 사람을 꺼내야하는것
2) 집안을 보지 못하는것이다
  낙찰받기전에 벨을 누르면 볼 수 있다. 

  경매때문에 부동산에서 왔습니다. 이렇게 얘기하는게 좋다 - 여자분이랑 같이 가는게 좋다

 

- 안을 봤느냐 안봤느냐에 따라서 입찰가격이 바뀔 수 있다
-> 수리가 되어 있다면 당연히 더 높은 가치가 있다. 수리되어 있으면 1-2천정도 더 쓸 수 있다. 

 

명도하는날 - 이사비용 얼마를 드린다 협의를 한다

- 나가시는 날이랑 한번 협의해서 날짜를 넘기면 그 다음부터는 힘들어진다 - 질질 끌려가게 된다.

인터넷에 도망간짐 치워드립니다 - 이런분들 시켜서 폐기물 1톤 한차 40-45만원에 그날 치운다.

협의되었던 이사 비용에서 까고 그날 바로 돈주고 정리한다.

단 한개의 짐이라도 남아있으면 안된다 - 협의각서 이런걸 하나쓴다(양식은 인터넷에 많다)

 

경매에 취득세는 카드납부가 가능하다 - 4천만원까지는 한장으로 된다 - 일시적사용승인으로 해준다

그래서 레버리지를 이용할때는 꼭! 이자를 버틸 수 있는 대출이자까지만 받아야 한다.
이자를 버티지 못하게 되면 내가 산 물건이 다시 경매로 나가는 경우가 있다.

 

공부상면적 - 서비스면적은 전체 터놓은거다. 

 

30년된 아파트는 신축이 될 여력이 있다 - 10년된 아파트는 인테리어를 해야한다

- 몰딩,난방,배관 등등 - 한셈 32평형 풀스택 4500만원 정도 생각을 해야 한다고 한다.

 

전세는 무조건 융자없는집에 들어가는게 좋다 - 등기부 등본 확인!

공부상면적 - 서비스면적은 전체 터놓은거다. 

경매절차 비용 250만원이 정도 들어간다고 생각해야한다.

 

- 정말 살것처럼 하면 그쪽 부동산에서 정말 좋은 부동산에 대한 브리핑을 해준다

정말 정말 살것처럼 하고 난 다음에 그 가격을 알고나서 그걸 시세로 생각을 하고 그 다음에 경매 입찰에 들어간다. 
사실 급매가격으로 물건을 살 수 있는데 같은 가격으로 경매에서 그 물건을 산다면 그건 바보다. 급매보다 최소한 더 싼 물건을 사야 내 수고를 금액으로 환산해서 받을 수 있다.

 

 

P2P 투자사례 : 

양도소득세 기본공제 인당 250만원 - 2억5천의 양도차액이 나면 양도세가 없는 거다

- 8억자짜리를 80명이 나눠서  1천만원씩 모아사고 10억에 사면 그걸 80분에 1을 하면 아무도 양도소득세를 내지 않는다. 

 

이번 정권에서는 특별히 금감원에 주문을 해놓은 상태이다.

- 대출 못값아도 바로 경매가지마라 / 예전에는 3개월만 연체되도 바로 

경매시장이 호황이면 지금 현재 부동산 시장이 완전 망가진것일 수 있다. 급매에서 안팔리는 물건이 경매로 가는거다.

- 급매가 많아지고, 경매 물건이 많아지게 되고
- 입찰 준비자의 수도 분산되고, 그렇게 되면 또다시 낙찰가가 내려가게 된다(물건의 수요가 줄어드니까)

- 예시로, 지금도 싸게나온 좋은 물건 사람들이 다 본다 그러니까 3040명이 낙찰하는거다.

 

올해 하반기나 내년초 경제가 부실해져서 매수 타이밍이 오면 경매에 들어가는거다
- 겁이나서 경매를 못하는 경우도 많아요

- 나중에 입찰들어가는데 겁나면 전화해서 물어보세요.

- 입찰들어가도 된다 않된다 정도는 말해줄 수 있으니까요.

 

빌라 / 상가 이런거는 감정가가 정확하지 않은 경우도 많다 - 

 

구도심옆에 고급아파트가 들어오면 수요가 나눠져서 좋지만, 기존 아파트랑 같은 평형 아파트가 들어오면 기존 아파트값이 떨어진다. -> 이러한 이유 때문에 일산 사람들이 신도시 반대 시위를 많이 하는거다 - 본인들 집값이 떨어지니까
GXT-A 관련 얘기도 했는데 킨텍스에서 강남까지 20분이라는데 진짜 이런거 생기나??

 

경매에도 전문적으로 하는 분야들이 다 있고 한다 - 경매 전문가는 정확한 자산의 가치를 알고 그것에서 얼만큼이 빠지는 금액을 입찰금액으로 적어내야 하기 때문에 자산가치를 정확하게 알아야 하는데 그러려면 

 

 

느낀점 : 

 

이번 강의는 15,000원 짜리였는데, 본격적인 경매 수업을 듣기 위한 '미끼강의' 였던것 같다. 하지만! 미끼라고 배우는게 없는건 아니다. 큰 그림을 짜주기에는 이런 핵심적인 강의가 더 큰 도움이 될 수 있다!

 

부동산 경매투자가 왜 뜰까? / 부동산 관련 교육을 받으러 다닌다? - 왜 지금 사람들은 부동산 경매 교육에 관심이 많을까? - 저렴하게 부동산을 취급하는거라는 이미지 때문에? - 이유가 있을것 같은데 뭔지 궁금하다.

 

모든 투자는 싸게사서 비싸게 파는게 핵심 - '경매'라는 스킬을 익혀서 '싸게사는' 방법중에 하나를 알려주는것 이었다.

 

금융과 부동산 - 차이가 있다 - 기존에 들어왔던 다른 강의들 보다 강사님이 '업자'의 느낌이 강하게 들었었다.
부동산 시장은 그만큼 전통적이고 거친?! 사람들이 많이 있는것 같다는 생각이 들었다. 

 

경매는 결국 좋은 물은 아니다라는 생각이 든다. 결국은 누군가가 돈을 갚지못해 날린 집을 사는거니까. 하지만 그만큼 더 저렴한 값에 물건을 잡을 수 있는것 같다.

 

내가 찾은 괜찮은 경매 물건을 경매전문가에게 구입전에 물어보면 그 사람이 가로챌 수 있지 않을까?